100次浏览 发布时间：2024-10-26 08:33:54
1.必要性
最近由于在股市里面赚了点小钱，本来几年前就准备再买套房子做投资的想法又蠢蠢欲动了，但是经过15-17年疯狂的炒作，价格真的没法下手了，就像现在的瑞瑞一样的高高在上的，没法下手。对于我们这样只有一套住房的屌丝，不管怎么努力都被对门傻呵呵的拥有两套房产的小夫妻秒杀啊，真是不服气，但对于一个家庭来说，把钱都砸去股市，真的不合适，风险太大，其他的投资渠道好像也没有，so投资第二套房的必要性也摆上桌面上。
总结就是，不能被别人落下太远，另外控制风险。所以房子还是得投。
2，投资原则
因为房子的地理位置永远是第一位置的，另外他的一些附加属性也很重要，因为我是偏保守型的选手，所以这次的房产投资我准备以房屋最基本的属性-住-作为投资的底线。
这样设置考察指标，以租售比来看这个房子的属性。考虑咱们中国这样的情况，租售比在3%算是可以接受的吧。
3，投资方式
区域： 因为本人是武汉的，对于地域来说基本固定在武汉三镇，或者周边地域如江夏，葛店等我比较熟悉区域，考虑到葛店属于鄂州，那边的地势平坦且由于光谷企业的辐射，人流趋于集中，还有地铁的延伸等等有力的刺激，我准备在葛店下手。
投资比例：由于那边二手房价波动挺大，还有无产权的二手房的冲击，房价最低的会有4000左右的房子，因此投资个总额40-50万的房产比较舒服。首付如果能做到3成，或者5成。首付20-25基本无压力。
投资方式：合伙投资，因为限购等原因，刚好有个朋友是鄂州的，有资格，我想和他一起投资。各出50%的资金，后续房贷也各各负50%，考虑占用他的资格问题，收益部分我占42-45%，若房价在买入价的基础上上涨30%，收益部分他占58%，若上涨40%，他占56%，若上涨50%及以上，他占55%，房屋下跌则可卖出，上涨30%以上方可卖出。
成本覆盖及资金使用情况：
使用首付资金10-12.5万，约5年可能不动。后期考虑租金收入的冲抵，每月支付约100-200的房贷。
4，投资的风险
未知风险：地震，火灾，水灾等
房价下跌风险：现在房价是4000，会不会下跌到2000，有这种极端的可能性，到时能不能坚持？
流动性风险：房子毕竟是在葛店，以前是鸟不拉屎的地方，以后会不会萧条，谁也说不准，说不定以后租不出去，也卖不出去呢？也有这个可能。
投资人撤资的风险：因属于两个人合伙投资，另外投资过程又十分漫长，难保不会出现一些意外情况，应对双方出资人的行为进行规范性的约束。
5，投资时间点选择的问题
第一次进行投资性买房，很多问题都不是很清楚，原则还是那个原则耐心等待合适的机会。凑热闹追涨还是不要搞了。
至于退出的时机，这个更难了，不涨50%以上就不动了，看看房租能不能覆盖房贷吧。时间我觉得至少5年往上。
谈谈机遇说不定葛店随时进入武汉的怀抱，那时画面有点美，预期三倍可能有。
第一次对于这个房产进行投资，不是瞎BB，是因为我随时准备进入了。限于武汉的房产投资，不知道还有没有更好的机会，大家分享下，有可行的，大大的红包⊙∀⊙！！！！！！